Az új Lakáspiaci Tőkeprogram potenciálisan 800-1000 milliárd forintot mozgathat meg, ami jelentős hatással lehet a lakáspiaci dinamikára.

Üdvözöljük az "On the Other Hand" rovatban, ahol a Portfolio véleményei kapnak helyet. Az itt található írások a szerzők egyéni nézőpontját tükrözik, és nem feltétlenül tükrözik a Portfolio szerkesztőségi álláspontját. Amennyiben szeretné megosztani gondolatait a témában, küldje el írását a [email protected] e-mail címre. A megjelent cikkeket itt érheti el.

Az utóbbi évek folyamatos válságai jelentős hatással voltak a lakóingatlan-piacra: a lakástranzakciók, a hitelezés és a lakóingatlan-építési tevékenységek mind csökkentek. Ugyanakkor a gazdasági helyzet javulásának köszönhetően 2024 eddigi időszakában pozitív elmozdulások figyelhetők meg, különösen a kereslet terén. A lakáspiaci tranzakciók száma 2024 első háromnegyedévében közel 30 százalékkal emelkedett az előző év ugyanezen időszakához viszonyítva.

Ezzel párhuzamosan az új lakáshitel-szerződések havi összértéke a 2024 második és harmadik negyedévében megközelíti a 2023 elején tapasztalt mélypont közel háromszorosát, amelyben a CSOK Plusz bevezetésének kulcsszerepe volt. A legfrissebb statisztikák szerint a lakáspiacon az új hitelszerződések értéke havi szinten 100-120 milliárd forint között mozog.

Az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv középpontjában a megfizethető lakhatás áll, amelynek elérését a kormány tíz különböző intézkedés bevezetésével kívánja támogatni. Ezek között szerepel az önkéntes pénztári megtakarítások adómentes felhasználása, a Vidéki Otthonfelújítási Program, a Munkáshitel, illetve a kedvezményes adózású munkáltatói támogatás lakáscélú felhasználása. Emellett a Szép-kártya egyenlegének lakáscélú felhasználása és egy 5%-os lakáshitel-kamatplafon is a fiatalok első, zöld otthonaikhoz való hozzájutását segíti. Ezen intézkedések összességében jelentős keresletet generálnak mind az ingatlan- mind pedig a hitelpiacon, így a kormány úgy ítéli meg, hogy a keresleti oldalra vonatkozó további beavatkozásra jelenleg nincs szükség.

A lakáspiacon tapasztalható kínálati alkalmazkodás még várat magára. Az új lakásépítések száma drámai csökkenést mutat, az idei évben várhatóan nem haladja meg a 16 ezret, míg az előző három év átlagosan 20 ezer körül alakult. 2020-ban pedig még a 28 ezer is túllépte a mutatót. Ennek következtében a használt lakások tranzakciói váltak dominálóvá, amit az is tükröz, hogy az új lakáshitelezés csupán 15 százaléka kapcsolódik új lakóingatlanokhoz. Ez a tendencia rámutat az új építések alacsony arányának súlyos problémájára a piacon.

A kereslet relatíve gyorsabb javulása és a továbbra is gyenge új lakáskínálat közötti olló szétnyílása - az infláció látványos mérséklődése ellenére - a már meglévő lakások árainak további erőteljes emelkedéséhez vezetett: 2024 második negyedévében az országos lakásárindex 9,3 százalékot ért el és a piaci várakozások alapján a harmadik negyedévben ez tovább gyorsulhatott 12-13 százalék közé. Mára Budapesten, illetve Debrecenben közel 12 évi fizetésre van szükség egy 75 négyzetéteres lakás megvásárlásához, de a vármegyeszékhelyek többségénél is 9 évet meghaladó ez az adat.

A lakásárak drámai növekedése elkerülhetetlenül magával vonta az albérletárak emelkedését is, így várhatóan 2024 harmadik negyedévében körülbelül 10%-os áremelkedésre lehet számítani. A 20-30 éves korosztályú fiatalok Budapesten jelenleg jövedelmük 40-60%-át kénytelenek albérletre költeni, ami jelentősen meghaladja az OECD által még elfogadhatónak tartott 30%-os határt. Az OECD figyelmeztetése szerint a 40%-ot túllépő lakhatási költségek már kritikus helyzetet jelentenek, mivel hosszú távon komoly hatással lehetnek a fiatalok gazdasági mozgásterére és életszínvonalára, továbbá akadályozhatják a munkaalapú társadalmi mobilitás elősegítését is.

A jövő építése szempontjából létfontosságú, hogy a fiatalok számára elérhető és fenntartható lakhatási megoldások szülessenek. Ezek a lehetőségek nem csupán gazdasági stabilitást és társadalmi egyensúlyt biztosíthatnak, hanem olyan biztonsági hálót is alkothatnak a pályakezdők számára, amely lehetővé teszi számukra, hogy bátran vágjanak bele az önálló életbe. E cél érdekében a kormány elkötelezte magát amellett, hogy évente legalább 25 ezer új lakás épüljön Magyarország területén. A lakásépítési szektor fellendítése és a lakhatási költségek fenntartható szintre való csökkentése érdekében a kormány további intézkedéseket fog bevezetni, hogy a fiatal generációk számára valódi lehetőségeket teremtsen.

A Kormány egy új kezdeményezés keretében, az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv intézkedéseit kiegészítve, bevezet egy jelentős, 200 milliárd forintos Lakhatási Tőkeprogramot. Ezzel a lépéssel a célja a gazdasági aktivitás serkentése és a hazai lakáskínálat bővítése pályázati formában. A közelmúltban már indítottak ingatlanfejlesztési tőkeprogramot, hiszen 2023-ban a Baross Gábor Tőkeprogram első pillére révén 8 ingatlanalapba körülbelül 150 milliárd forint került befektetésre. E program keretén belül a teljes összeg közel 75 százaléka, azaz 110 milliárd forint már felhasználásra került, többek között lakóingatlanok fejlesztésére.

A most bejelentett, célzott programban a hazai ingatlanalap-kezelők számára 2025. március 1. és december 31. között lesz lehetőség pályázni a felkínált forrásokra, amelyekből nyilvános és zártkörű ingatlanalapok befektetési jegyeit egyaránt megvásárolja az állam. Az alapkezelők már meglévő, illetve újonnan felállítandó alapokkal is pályázhatnak.

A program hátterét a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) biztosítja, míg a pályázatot az NTH Nemzeti Tőkeholding Zrt. kezeli és bonyolítja. Az MFB a pályázaton nyertes ingatlanalapok jegyzett tőkéjének legfeljebb 70%-át képes megfinanszírozni, egy alapkezelő pedig maximum 30 milliárd forint összegű állami tőkebefektetésben részesülhet. Kiemelten fontos, hogy a biztosított forrás teljes összegét a magyarországi fejlesztésekre kell fordítani, melynek legalább 80%-át innovatív, energiahatékony megoldásokra kell költeni.

Becsléseink szerint 5 év alatt a program keretében - két fejlesztési ciklussal számolva - 30ezer lakás is megépülhet, de a piaci várakozások még ennél is magasabb számokról szólnak.

A program eddigi piaci visszajelzései alapján megállapítható, hogy a lakásállomány jelentős bővítése révén hozzájárulhat a lakásárak emelkedési ütemének lassításához, amennyiben a fejlesztők között erős árverseny bontakozik ki. A piaci elemzések szerint a keret körülbelül 95 százalékát lakásfejlesztésekre fordítják, míg a fennmaradó 5 százalék kollégiumi projekteket támogat. Az elkészült lakások 80-85 százaléka várhatóan magánszemélyek kezébe kerül, míg a maradék 15-20 százalékot vállalatok és önkormányzatok bérlakásként használják majd.

Az elkövetkező években - konzervatív becslések szerint is - 800-1000 milliárd forintnyi fejlesztést indíthat be a lakáspiacon az új Lakhatási Tőkeprogram. Ez a jelentős összeg képes megmozdítani az ingatlanpiacot, dinamizálni a lakóingatlanberuházásokat, amelynek hatására érdemben nőhet a családok számára elérhető lakáskínálat. Mindez az Új Gazdaságpolitikai Akciótervvel együttesen hozzájárul a megfizethető lakhatások, a magyar családok további megerősítéséhez.

A szerzők:

Gerlaki Bence gazdaságfejlesztési stratégiáért és kifektetésért, fogyasztóvédelemért, valamint kereskedelemért felelős helyettes államtitkár,

Bókay Márton a nemzetközi pénzügyi kapcsolatokért felelős helyettes államtitkári pozíciót tölti be, ahol jelentős szerepet játszik a globális pénzügyi együttműködések alakításában.

A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A forrást a Getty Images biztosítja.

Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. További részletes jogi információkért kérjük, forduljon szakértőhöz.