Mire számíthatnak a lakásbérlők 2025-ben? Az ingatlanpiac dinamikus változásai, a gazdasági trendek és a társadalmi igények átalakulása mind-mind hatással lesznek a bérlők életére. Az egyik legfontosabb tényező, ami befolyásolhatja a bérlők helyzetét, a

Az utóbbi évek során Magyarország kiemelkedett Európában a lakásárak drámai növekedésével, miközben a bérleti díjak emelkedése nem követte ezt a tendenciát. Bár az albérletpiacon a kínálat bővülése várható, a bérleti díjak emelkedésének üteme valószínűleg 2025-re sem lassul le, így a bérlők még magasabb költségekkel nézhetnek szembe.

Az Eurostat legfrissebb adatai alapján 2010 és 2024 harmadik negyedéve között az Európai Unióban az ingatlanárak átlagosan 54%-kal emelkedtek, míg a bérleti díjak 26%-os növekedést mutattak. Magyarország ezen a téren kiemelkedő teljesítményt nyújtott: a lakásárak lélegzetelállítóan 230%-kal nőttek, ezzel a legmagasabb emelkedést mutató országok élvonalába került, holtversenyben Észtországgal. A lakásbérleti díjak is jelentős emelkedést regisztráltak, 109%-kal, amely csak az észt, litván és ír adatok mögött maradt el a vizsgált időszak során.

Általános európai tendenciának mondható, hogy a lakásárak nagyobb mértékben nőttek, mint az albérletárak, bár van néhány kivétel. Ilyen volt az ír, a román, a litván és a finn piac, ahol a lakbérek drágulása meghaladta a lakásárak emelkedését, de Szlovéniában is csekély volt a különbség az elmúlt közel 15 évben. Olaszország pedig az egyetlen, ahol a lakásárak csökkentek, miközben az albérlők költségei nőttek.

Európa más piacaival összehasonlítva Magyarországon a lakás- és albérleti árak közötti különbségek szembetűnőbbek. Ennek fő oka, hogy a magyar kormány az utóbbi másfél évtizedben számos intézkedést vezetett be az ingatlanpiac fellendítése érdekében, mint például a CSOK, a Babaváró hitel, valamint a felújítási támogatások. Ezen túlmenően a dinamikusan fejlődő lakáspiac vonzereje sok befektetőt csábított, ami tovább növelte a lakásárakat, miközben az albérletek árai nem követték ezt a lendületet.

"A fenti piaci folyamatok eredményeként az utóbbi években jelentősen csökkent a lakáskiadásból realizálható hozam, ma már nem lehet kétszámjegyű éves megtérüléssel kalkulálni, mint akár bő tíz éve" - mutatott rá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A napokban jelent meg a KSH és az Ingatlan.com decemberi lakbérindexe, amely szerint 2024 végén országos átlagban 9,3 százalékkal voltak magasabbak az albérletárak, mint egy évvel korábban. Ez ugyan az áremelkedés lassulását jelzi, hiszen 2023-ban 12,8 százalékos, míg 2022-ben 20,2 százalékos volt az átlagos áremelkedés, de még mindig majdnem kétszámjegyű lakbérnövekedés volt tapasztalható tavaly a magyar piacon.

Budapesten az albérletárak 2024-ben 9,6 százalékos emelkedést mutattak az országos átlaghoz viszonyítva. Vidéken még jelentősebb áremelkedések tapasztalhatók: az Észak-Alföldön 13,5, míg Észak-Magyarországon 11,5 százalékos növekedést jegyeztek fel, a Dél-Dunántúlon pedig 10,2 százalékkal emelkedtek az árak egy év leforgása alatt. E jelenség mögött részben a helyi beruházások állnak, amelyek jelentős hatással vannak a piaci folyamatokra. Különösen Debrecen és Szeged albérletpiaca lehet a jövő nyertese, hiszen a CATL és BYD gyártóüzemének kialakítása Debrecenben már tavaly is felerősítette az árakat az észak-alföldi térségben. Szeged esetében a növekedés egyelőre mérsékeltebb, de a szakértők szerint 2025-re a dél-alföldi város albérletpiaca komoly érdeklődésnek örvendhet.

Ha hosszabb távon szemléljük a magyar albérletárak alakulását, akkor azt láthatjuk, hogy 2015-höz viszonyítva nominálisan 112,6%-os növekedés következett be, ami azt jelenti, hogy az árak országos szinten több mint megduplázódtak. Ha figyelembe vesszük az inflációt is, a reálértékű drágulás 26,2%-ot tesz ki. Budapesten az áremelkedés kissé mérsékeltebb volt: nominálisan 102,6%-os növekedés figyelhető meg, míg az inflációval korrigálva 21,1%-os emelkedést tapasztaltak az albérletárak terén a fővárosban.

Az albérletárak terén továbbra is jelentős eltérések tapasztalhatók az ország különböző részein. 2024 második felében Budapesten az átlagos kínálati ár már átlépte a 250 ezer forintos küszöböt, míg Észak-Magyarországon csupán 136 ezer forint körüli összeget mértek. Külön figyelemre méltó az észak-alföldi régió megerősödése, ahol az év végére az albérletárak már 210 ezer forint körüli szinten mozogtak. Ez a növekedés leginkább a debreceni ingatlanpiac élénkülésének tulajdonítható.

2025-ben számos intézkedés támogatja majd az ingatlanárak további emelkedését, ezért az év elején a szakértők szinte egyöntetűen további kétszámjegyű mértékű drágulásra számítanak. A lakossági állampapírok kamatkifizetése kapcsán jelentős, több százmilliárd forintos összeg kerülhet az ingatlanpiacra, ami élénkítheti a befektetési célú ingatlanvásárlást is. Emellett az Airbnb szigorítása miatt a korábban rövid távra bérbe adott lakások egy része is megjelenhet az albérleti piacon hosszú távú bérletként.

A fentiek alapján a lakásbérleti piacon a kínálat várhatóan bővülni fog, ám ennek ellenére az albérletárak csökkenése valószínűleg nem fog megvalósulni. A januárban életbe lépő új szabályozás, amely lehetővé teszi a munkaadók számára, hogy havonta akár 150 ezer forintot adjanak adómentesen lakbértámogatásként a munkavállalóiknak, részben vagy teljesen ellensúlyozhatja ezt a növekményt. Bár még nem világos, hogy hányan fognak élni ezzel a lehetőséggel, a nagyobb cégeknél ez az intézkedés kulcsfontosságú eszközzé válhat a tehetséges munkaerő megtartásában és megszerzésében, ami tovább növelheti a keresletet a bérleti piacon. Továbbá, ahogyan eddig is tapasztalhattuk, a lakásárak alakulása jelentős hatással van a bérleti díjak változására.

Valkó Dávid úgy vélekedik, hogy 2025-ben sem lehet arra számítani, hogy csökkennek majd az albérletárak, ugyanakkor a növekvő kínálat miatt felértékelődhetnek a jó elhelyezkedésű, kedvező energetikai besorolású lakások.