Berobbant a 10%-os lakáshitel-önerő, de a legizgalmasabb részek még csak ezután következnek!

Egy évvel ezelőtt indultak el a magyar bankok kínálatában azok a lakáshitelek, amelyek már 10% önerővel is igényelhetők. Az utóbbi hetekben pedig új lehetőségek nyíltak meg, mivel az MNB nem csupán az első lakásukat vásárló 41 év alatti fiataloknak, hanem a zöld lakáshitelt keresőknek is lehetőséget biztosít arra, hogy a fedezeti ingatlan forgalmi értékének akár 90%-áig eladósodjanak. Megvizsgáltuk, hogy eddig milyen népszerűségnek örvendenek ezek az alacsony önerős hitelek. Jelenleg ezek aránya még csak 3-4%-ot képvisel, ám egy aggasztó tendenciára is felfigyelhettünk: először fordult elő, hogy az új jelzáloghitelek átlagos hitelfedezeti mutatója 60% fölé emelkedett, míg két évvel ezelőtt ez a szám még 50% alatt mozogott.

A jegybank adósságfékszabályai 2015 óta meghatározzák, hogy a jelzáloghitelek maximális összege az ingatlanfedezet 80%-áig terjedhet. Ez azt jelenti, hogy ha valaki nem tud pótfedezetet biztosítani, akkor az önerőnek legalább 20%-ot kell képviselnie. Azóta két jelentős változás következett be a szabályozásban:

A jövedelemarányos törlesztőrészletekkel kapcsolatos szabályok is megújultak, ezért 2025. január 1-jétől az alábbi táblázat lép érvénybe.

A közelmúltban, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) publikálta a legfrissebb statisztikákat az újonnan kihelyezett jelzáloghitelek hitelfedezeti mutatójára (HFM, angolul loan-to-value, azaz LTV) vonatkozóan, amely az idei harmadik negyedév egyes hónapjait öleli fel. Az adatokból világosan kiderül, hogy január óta egyre többen választják a 20% alatti önerővel történő hitelfelvételt. Például szeptemberben a szerződött jelzáloghitelek esetében ez a tendencia különösen szembetűnő.

volumen alapján 4,25%, darabszám alapján 3,05% volt a 80% feletti LTV-s, vagyis a tavalyi jogszabályi változást kihasználó hitelek aránya.

A 41 év alatti első lakásvásárlók számára kialakított új szabályozást tavaly már minden jelentős bank implementálta, ami lehetővé teszi, hogy akár 10%-os önerővel is igénybe lehessen venni lakáshitelt. Azonban a 2025. január 1-jén életbe lépő változások bevezetése még több banknál folyamatban van. Forrásaink szerint sok intézmény jelenleg a munkáshitelek mielőbbi bevezetésére összpontosít, ezért az érintetteknek érdemes lehet megfontolniuk a döntéshozatalt, és megvárni, amíg a szükséges számú bank ajánlata rendelkezésre áll.

Az MNB legfrissebb statisztikái alapján a főadós életkorának megoszlása érdekes képet mutat.

A 40 év alattiak részesedése az új jelzáloghitelek piacán volumen szerint 65%-ot, míg darabszám szerint 60%-ot tesz ki.

Közülük azok juthatnak jelenleg akár 10%-os önerővel lakáshitelhez, akiknek még nem volt 50%-ot elérő lakástulajdoni hányaduk. A 10%-os önerőnek a gyakorlatban egyéb feltételei is vannak a bankoknál, például:

Könnyítési lehetőségként a babaváró hitel is elérhető, amely különösen népszerű a családok számára, hiszen segít az önerő kiegészítésében.

A babaváró támogatás egy különleges lehetőség, amely az új családok számára nyújt anyagi segítséget. Ez a program nem csupán egy egyszerű pénzügyi támogatás, hanem egy fontos lépés a gyermekvállalás és a családi élet megerősítésében. Az önerőként funkcionáló babaváró hitel lehetőséget teremt arra, hogy a fiatal párak saját otthont teremtsenek, vagy éppen a családi környezetet fejlesszék. A babaváró hitel előnyei közé tartozik, hogy kedvező kamatozással és rugalmas visszafizetési feltételekkel érhető el. Ezzel nemcsak a pénzügyi terhek csökkentésére nyílik lehetőség, hanem a gyermeknevelés első lépéseihez is biztosít egy stabil alapot. Az önerőként való felhasználás révén a családok elérhetik álmaik otthonát, miközben a jövőjükbe is befektetnek. A babaváró tehát nem csupán egy pénzügyi eszköz, hanem egy lehetőség a boldog és biztonságos családi élet megteremtésére.

Az MNB úgy véli, hogy a bankok legfeljebb 75 százalékban figyelembe vehetik az önerőt. A 2021. decemberi vezetői körlevél alapján a pénzügyi intézményeknek elvárás, hogy a babaváró kölcsön összegének legalább 25 százalékát hozzájárulásként számolják a lakáscélú jelzáloghitel maximális összegéhez. Ezt akkor kell alkalmazni, ha a jelzáloghitel adósai a lakáscélú jelzáloghitel bírálatát megelőző 90 napon belül kötöttek babaváró kölcsönre vonatkozó szerződést, vagy ha a lakáscélú jelzáloghitel igénylésére vonatkozó döntés után 20 munkanapon belül jóváhagyásra került számukra a babaváró kölcsön az adott pénzintézetnél.

Fenti ábráinkon már látható volt, hogy nem a 20% alatti önerővel felvett lakáshitelek megjelenése az egyetlen, amely érdemi változást jelent a jelzáloghitelek piacán az LTV szempontjából. Jól láthatóan emelkedik a teljes piac átlagos LTV-je is, amit biztosan nem magyaráz önmagában az akár 10%-os önerő megjelenése. A tavalyi év két látványosabb változást hozott:

E két tényező közül a CSOK Plusz kiemelkedő előretörése a dominálóbb hatás. Az utóbbi hónapokban a támogatott hitelek aránya 25-30% között stabilizálódott. Fontos megjegyezni, hogy az alábbi ábrán nem csupán a január 1-jén életbe lépett CSOK Plusz hatásai figyelhetők meg:

Hosszú távú tendenciaként megfigyelhető, hogy a tisztán piaci kamatozású lakáshitelek LTV-je fokozatosan növekszik. Az elmúlt két évben ez az arány körülbelül 50%-ról 57%-ra emelkedett, ami a piaci környezet változásait tükrözi.

Az új lakáshitelek átlagos LTV-je nem csupán egyedi tényezők következménye, hanem egy szélesebb körű trend részeként is emelkedik. Ennek hátterében nyilvánvalóan több tényező együttes hatása áll, amely az elmúlt két év során figyelhető meg, és amely...

Az alacsonyabb piaci kamatok és a növekvő nominális bérek kombinációja révén a háztartások hitelezhetősége jelentős mértékben javult.

magyarán ugyanolyan nominális jövedelem mellett is nagyobb nominális hitelösszeget engedhetnek meg maguknak a hitelfelvevők, ráadásul a felvehető adósság nagysága szempontjából sorsdöntő jövedelem is emelkedett, mégpedig jellemzően a lakásárak nominális változásánál magasabb mértékben, legalábbis az utóbbi két évben.

Úgy tűnik, nem ér véget az emelkedő trend, legalábbis amíg a jegybank ebben nem lát kockázatot. Márpedig nem lát: a zöld lakáshitelekre is kiterjesztette a 10%-os önerő lehetőségét. A Portfolio őszi Future of Finance 2024 konferenciáján Banai Ádám, a jegybank ügyvezető igazgatója arról beszélt, hogy

Mivel az MNB zöld lakás definíciója és az új építésű ingatlanok között jelentős átfedés várható, a 20% alatti önerő népszerűsége növekedni fog.

A kifejezetten fiataloknak szóló, 5%-os kamatplafonnal rendelkező lakáshitelek április és október között érkező bevezetése újabb lendületet adhat a piacon.

Energetikai szempontból a bankok és az MNB elvárásai azonos irányba mutatnak. A Magyar Bankszövetség tagjai által tett vállalások szerint az alábbi hitelfelvevők és hitelek esetében válik elérhetővé ez a termék:

A termék 2025. április 1-jétől 2025. október 31-ig válik elérhetővé a részt vevő bankok kínálatában.

A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.

Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a következő információk kizárólag tájékoztató jellegűek, és nem helyettesítik a szakértői véleményt.